Un amministratore che cambia impresa di pulizie lo fa quasi sempre per gli stessi motivi: frequenze non rispettate, personale che cambia ogni mese, nessuna prova documentale del servizio quando un condomino contesta in assemblea. CT Service lavora su condomini di Napoli e provincia con capitolato scritto per area e frequenza, addetto assegnato in modo stabile e riscontro verificabile degli interventi.
Il capitolato: cosa deve contenere
La delibera assembleare che approva il servizio dovrebbe richiamare un capitolato che indichi con precisione aree, attività e frequenze. Senza quel documento, ogni discussione tra amministratore, condomini e impresa diventa una questione di percezioni.
| Area | Attività | Frequenza tipica |
|---|---|---|
| Androne e ingresso | Lavaggio pavimento, pulizia porte e citofoni, cassette postali | 2-3 volte a settimana |
| Scale e pianerottoli | Scopatura e lavaggio, spolveratura corrimano | 1-2 volte a settimana |
| Ascensore | Pulizia cabina, specchi, pulsantiere | Settimanale |
| Cortile e passi carrai | Scopatura, rimozione foglie, lavaggio periodico | Settimanale / quindicinale |
| Locali contatori e tecnici | Pulizia e deragnatura | Mensile |
| Vetri di parti comuni | Pulizia vetri e infissi | Mensile / trimestrale |
| Locale rifiuti | Lavaggio, sanificazione, gestione contenitori | Settimanale |
| Garage e rampe | Scopatura meccanica, lavaggio | Mensile / trimestrale |
Come si ripartisce la spesa tra i condomini
Le spese di pulizia delle parti comuni sono spese di conservazione e godimento e si ripartiscono in base ai millesimi di proprietà generale, salvo diverso criterio approvato all’unanimità o previsto dal regolamento contrattuale. La pulizia delle scale e dell’ascensore segue invece il criterio dell’art. 1124 c.c. per l’ascensore e, per prassi consolidata, un criterio analogo per le scale: metà in ragione del valore delle unità immobiliari, metà in ragione dell’altezza di piano. Il proprietario del piano terra che non usa le scale può quindi legittimamente contestare una ripartizione integralmente millesimale generale: è bene che il criterio sia esplicitato nel verbale.
Il locale rifiuti, il cortile e gli spazi esterni comuni seguono di norma i millesimi generali, salvo che il regolamento non attribuisca il godimento a un gruppo ristretto di unità.
Perché conviene affidare il servizio a un’impresa
Se il condominio assume direttamente il portiere o l’addetto alle pulizie, diventa datore di lavoro a tutti gli effetti: l’amministratore assume gli obblighi del D.Lgs. 81/2008 — valutazione dei rischi, formazione, sorveglianza sanitaria, DPI — oltre agli adempimenti contributivi e alla gestione di ferie, malattie e sostituzioni. Con l’affidamento a un’impresa questi obblighi restano in capo all’impresa; al condominio resta la verifica dell’idoneità tecnico-professionale del fornitore e l’acquisizione del DURC, che vale la pena richiedere periodicamente e conservare tra la documentazione condominiale.
Il nostro personale è assunto con CCNL Imprese di Pulizia e Servizi Integrati/Multiservizi, formato e dotato di DPI, coperto da assicurazione RCT/RCO. Su richiesta forniamo all’amministratore DURC aggiornato, visura camerale ed elenco nominativo degli addetti assegnati allo stabile.
I problemi ricorrenti negli stabili campani
- Locali rifiuti non areati, che d’estate generano cattivi odori e attirano mosche e blatte: qui la sola pulizia non basta, serve un ciclo di sanificazione e un monitoraggio con il servizio di disinfestazione.
- Colonne di scarico e cavedi come vie di risalita per blatte orientali, soprattutto negli stabili con rete fognaria datata.
- Cortili e terrazzi con vegetazione infestante e ristagni: focolai di zanzara tigre da maggio a ottobre.
- Piccioni su cornicioni e sottotetti, con guano che aggredisce le superfici e crea problemi igienici sui ballatoi.
- Aree verdi condominiali lasciate senza programma di manutenzione: il servizio di giardinaggio viene spesso aggiunto al contratto di pulizia con un canone unico.
Servizi integrati per lo stabile
Oltre alla pulizia ordinaria gestiamo portierato e guardiania per i complessi che lo prevedono, pulizia dei vetri delle parti comuni e delle facciate vetrate in quota, pulizia dei pannelli fotovoltaici installati sul lastrico solare — la cui resa cala sensibilmente con polvere, salsedine e guano — e servizi di facchinaggio per sgomberi di cantine e locali comuni. Per i complessi residenziali con reception attiva, vedi la pagina portierato e concierge.
Preventivo per l’assemblea
Forniamo un’offerta scritta con capitolato allegato, pensata per essere letta in assemblea: aree, frequenze, monte ore, canone mensile e annuo, durata e condizioni di recesso. Sopralluogo gratuito su appuntamento con l’amministratore. Contatti: +39 380 124 5273, info@ct-service.org, oppure il modulo di richiesta preventivo.